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朱寿全律师

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预告登记可防一房二卖  

2008-12-12 21:41:37|  分类: 法律 |  标签: |举报 |字号 订阅

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预告登记可防一房二卖

 

预告登记可防一房二卖

【案件回放】

    200712月,王某与刘某签订房屋买卖合同。双方约定,刘某于20081月一次性支付王某42万元房款,王某同时将住宅钥匙交给刘某。双方还约定合同违约金为5万元。此后,刘某按约定向王某支付房款时,王某却一再推托。

刘某后来了解到,王某在200814日已将住宅以45万元的价格卖给了孙某,并在房屋管理局办理了产权变更登记。于是,刘某到法院起诉,要求王某履行合同、交付房屋,支付违约金。

法院判决王某向刘某支付违约金5万元,驳回刘某其他诉讼请求。

【律师视点】

    本案是在现实生活中出现一房二卖的典型案例,因原房主的一房二卖,致使签订合同的另一方当事人——王某期待的物权落空,造成难以挽回的损失。

一、本案判决的依据

案例中刘某与王某之间签订的房屋买卖合同自双方签字之日起生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。

王某与刘某签订购房合同,但刘某只享有合同上的请求权,没有排他性,所以购房人刘某也就无法防止王某将房屋以更高的价格出卖给其他人,即“一房二卖”。如果发生了这种情况,购房人只能主张王某违约赔偿,而不能获得所购房屋。

王某将房屋出卖给孙某,双方办理了不动产物权登记,该房屋所有权已经合法转移给孙某享有,王某不再对该房屋享有所有权,故刘某与王某之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。但是,因为该合同已经成立生效,合同中约定了违约金,故刘某有权以王某不履行合同为由向其主张违约金。因此法院最终支持刘某向王某要求支付违约金5万元的赔偿。

    二、预告登记在法定期间可防止“一房二卖”

 “一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为,对于这种行为,当事人可以订立书面合同,约定违约金、定金等作为交易保障,约束对方的行为,并在权益受损时获得补偿。但不能使自己要求获得物权---房屋的所有权的利益实现。

2007101实行的《物权法》中设计的预告登记制度,为防止一房二卖提供了有效的法律途径,房屋在进行了预告登记之后,就具有了物权的排他效力,购房人将来就可以获得所购买的房屋。

预告登记是《物权法》为了保护不动产交易,提供的一种特殊的保障措施。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。而预告登记后,要在三个月内进行不动产登记。否则,预告登记失效。

预告登记制度不仅可以防止开发商“一房二卖”,也可以避免开发商拿已经出售的房屋向银行抵押贷款。在二手房买卖中,预告登记也具有同样的效用。

本案中,刘某如果预先办理预告登记,孙某就无法在预告登记失效前进行物权登记了,而王某处分房屋的行为也无法产生效力。此时如果王某不履行合同,刘某则可以向法院起诉要求王某继续履行,从而取得房屋所有权。

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