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朱寿全律师

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开发商迟交会所官司五连败  

2008-12-11 21:46:59|  分类: 法律 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商迟交会所官司五连败

 

开发商迟交会所官司五连败

【案件回放】

2003611日,李女士与北京中鼎基业房地产开发有限公司签订合同,以146万余元的价格购买了朝阳区观筑铂金园的一套别墅。根据合同约定,开发商应最迟在20041231日保证业主可以使用会所,逾期一日,出卖人按房总价万分之三的标准向业主支付违约金。

今年,李女士第五次以开发商未履行上述义务为由诉至法院,要求开发商支付2008416日至200872日期间的违约金。

业主前四次诉讼过程:第1次诉讼要求支付2005.1.1-12.31的违约金,被判获赔40000元;第2次诉讼要求支付2006.10.11-10.31的违约金,被判获赔2300元;第3次诉讼要求支付2006.1.1-10.102006.11.1-2007.9.7的违约金,被判获赔65220元;第4次诉讼要求支付2007.9.8-2008.4.15的违约金,被判获赔98948.85元。

庭审中,开发商辩称,会所已于200858日正式开业。目前会所已逐项投入使用,其中包括洗衣店、健身房、游泳池等设施。

经过法官实地勘验,被告公司交付的会所,与其宣传资料中所描述的存在很大差异,被告未按照合同约定全面履行义务,其行为已构成违约。

故此,法院认为李女士要求开发商支付违约金的诉讼请求理由正当,判决开发商应支付违约金3437元。

【律师视点】

随着现代人生活水平的提高,除最基本的衣食住行外,有更高享用的追求。反映在房地产市场是开发商在开发高档别墅时,为满足高消费阶层的需求,建造高标准的休闲娱乐场所与高档别墅相配套。这是开发商在激烈市场竞争中的杀手锏,并在市场角逐中站稳脚跟,得到消费者的倾心。

购房者在与开发商签订商品房买卖合同后,双方都应本着诚实信用原则全面履行自己的义务,除非因不可抗力等原因发生的情势变更,否则违约一方要承担违约责任。

开发商与购房者签订的合同中,一般在开发商义务条款中会写明在某确定的时间内,完成什么配套设施,提供某种标准的娱乐设施场所等诸如此类的承诺。然而,一些开发商在与消费者签订合同后,不能全面履行自己的义务,致使消费者本应按照合同享有的权益,不能按时享有或根本无法享有,给消费者造成损失。开发商违反合同的约定,需承担法律责任,本案就是典型的一例。

本案中,开发商在与李女士签订的合同中承诺在某一时间段内提供会所,并按时运转,为住户提供服务。而事实上,开发商未按时履行自己的义务,且没有法定的抗辩理由,理应承担违约责任,赔偿李女士的损失。

诉讼技巧是本案的一大特点。李女士共五次状告开发商,这样更有“督促”效果。每次诉讼胜诉,案件进入执行阶段,开发商都会受到一次相应的压力,这对促进其尽快履行合同义务具有更积极的意义。如果开发商仍不履行义务,业主可针对新的违约事实一直起诉下去。

本案因迟延交付会所引发的纠纷,只是众多因房屋买卖产生纠纷的一种情形。其他如迟延交付商品房、延期办理房产证等致使房主与开发商发生的纠纷,房主也完全可以通过这样的诉讼途径及技巧,讨回自己的合法权益。

业主在诉开发商之前,要收集好证据,其中,购房合同是业主打逾期交房、迟延办理房产证官司获胜的关键证据。所有的购房合同,都必须按照各地商品房买卖合同范本制定,其中均明确约定有逾期交房、迟延办理房产证的相关条款,包括交房、办理房产证时限、违约金的计算标准等。

 

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