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朱寿全律师

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首例业主告业委会案业主一审胜诉  

2008-08-21 00:40:04|  分类: 法律 |  标签: |举报 |字号 订阅

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首例业主告业委会案业主一审胜诉

【案件回放】

    据北京青年报报道,《物权法》实施以来,北京首例业主起诉业委会案在西城法院做出一审判决,业主方胜诉。此前因认为万通新世界广场业委会委托物业公司召集业主大会、统计票权程序违法,而且形成的决议也存在虚假问题,万通新世界广场的业主王女士将业委会诉至法院。

    据了解,由于部分商户购买了万通新世界广场的部分商业楼面积,成为万通新世界广场的业主。2007816日,西城区万通新世界广场业委会以书面征求意见的方式召开了业主大会,一个月后,业委会作出了业主大会决议(书面征求意见方式)。

    王女士说,在上述决议形成期间,业委会竟然委托物业公司操作整个业主大会书面意见征集和统计票权等主要环节,而这次决议内容却又涉及物业公司的利益,比如是否签订《物业管理服务合同》及物业费标准。

    王女士认为,让物业公司参与其中,业委会显然滥用了权利,由此形成的决议不仅结果显失公正,而且存在虚假。比如,万通新世界广场第25层是万通房地产公司,面积只有千余平方米,却计算出4.8万余平方米的票权,从而导致损害广大业主利益的决议被通过。

    王女士请求法院确认大会投票无效,并撤销形成的业主大会决议。

    一审法院经审理认为,王女士要求撤销业委会作出的决议,理由正当,判决予以支持。

【律师视点】

相关人士认为,虽然此案的业主不是民用商品房的业主,但是此案的审理结果依旧对今后此类纠纷的解决具有借鉴意义。

近年来,物业管理行业发展较快,与人民群众的生活日益密切,同时业主与物业管理方的矛盾也常剑拔弩张。

随着《物权法》的实施及《物业管理条例》的修订,从维护业主合法权益的角度出发,在法律上对业主、业主大会、业主委员的权利、职责做了明文规定,并尽最大努力维护物权所有人的合法利益。业主委员会作为业主大会的日常执行机构,和小区物业管理部门经常发生涉及广大业主利益的法律关系。

由业主委员会的性质,决定了业主委员会应全心全意为广大业主服务。在本案中,业主委员会违背应尽义务,背离了其职责精神。

第一,《物权法》在建筑物区分所有权一章,对如何行使建筑物内各所有人的单独所有权和共有权提供了参考途经,提出了业主、业主大会、业主委员会三位一体的利益模式,并从立法上规范了三者的权利、义务。

从《物权法》的规定看,业主、业主大会和业委会,分别相当于股份有限公司中股东、股东大会和董事会。在物业管理活动中,业主由小区内全体业主构成,有参与权、知情权和监督权。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,是小区的权力机构,有选聘、解聘物业公司的权力。业主委员会简称业委会,是业主大会的执行机构,在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理。

在现有的制度框架内,业主、业主大会、业委会拥有各自的监督权、决策权、执行权的职权与职责,业主代表大会只有决策权,没有执行权,这就赋予了它在整个社区事务中的权威及超脱地位,它不卷入具体的执行争议,但又能对争议作出判断和裁决。而业主委员会则彻底摆脱了以往集变相决策和执行,裁判员和运动员于一身的尴尬状态,专注于全社区事务的执行工作,即使工作中存在争议,业主委员会也有公开辩解的场合和程序。在《物权法》设置的小区管理实行“三位一体、三权分立”的模式下,若三者能各自实现自己的权利与义务,就会真正地实现民有、民治、民享。小区的事务,由这三个相互独立的机构进行管理,共享天下太平。

第二,《物权法》及《物业管理条例》赋予业主在小区事务管理中享有多项成员权,为业主更好维护其合法权益提供了法律基础。

在《物权法》中,业主享有管理权,参与议事、决定权、知情权、监督权、请求权,为在实行“三权分立”的模式下,业主不能直接执行小区事务管理的情况下,促使执行机构更好履行义务,及业主自力救济提供了法律基础。

就业主知情权而言,根据《物权法》第七十六条第一款关于由业主共同决定七大类事项的规定,如业主委员会、物业公司管理的费用、收益、分配、重大决策的执行情况和共有部分及其使用情况等方面内容,均属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,均为业主知情权的范围。业主具有表决权,那就得先对要表决的情况有所了解认知。因此业主完全可以依照物权法的相关规定来维护其知情权的实现。

从业主监督权看,业主监督权指业主对于物业服务企业或者其他管理人具有要求更换的权利,对业主委员会的工作、物业服务企业履行合同、共有部分及其使用情况、专项维修资金等方面具有监督权利。《物权法》第八十一条第二款规定,对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。第八十二条规定,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。《物业管理条例》第六条中的第(六)、(七)、(八)、(九)项规定了业主在物业管理活动中,可以监督业主委员会的工作、监督物业服务企业履行物业服务合同、对物业共用部位、共用设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。应该说,业主监督权的内容很广泛,又很重要。

为维护业主合法利益,保证业主自力救济,《物权法》第七十八条第二款规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三,本案情况,依《物权法》规定,业主委员会做出有违业主委员会职责,侵害业主合法权益事项时,业主有提起诉讼的权利。

一如前文所述,业主委员会为业主大会的执行机构,在执行业主大会的决议时,应尽职尽责履行自己应尽义务。

本案中,西城区万通新世界广场业委会以书面征求意见的方式召开了业主大会,一个月后,业委会作出了业主大会决议(书面征求意见方式)。

而在在上述决议形成期间,业委会竟然委托物业公司操作整个业主大会书面意见征集和统计票权等主要环节,而这次决议内容却又涉及物业公司的利益,比如是否签订《物业管理服务合同》及物业费标准。这本应由业委会尽职尽责的义务,却让物业公司代替业委会参与其中,业委会显然滥用了权利,由此形成的决议不仅结果显失公正而且存在虚假,明显损害《物权法》赋予业主的权利。在此种情况下,业主有权以《物权法》第七十八条第二款规定,即业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此,本案中王女士的请求于法有据,一审法院判决也合法合理。

    总之,《物权法》的颁布与实施,及据《物权法》修改的《物业管理条例》的实施,为正确处理业主、业主大会、业委会的关系,为广大物权所有者权利的维护,在更大力度上提供了保护与救济。

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