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朱寿全律师

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从物业滞纳金看业主权益的保护  

2008-05-08 18:29:31|  分类: 社会杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从物业滞纳金看业主权益的保护

【社会百态】

北京市工商局与北京市建设委员会公布了《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本,并从5月1日起推行使用。这两份示范文本将使业主和物业公司签订合同时更加有据可依,但如果业主逾期未交纳物业服务费,需按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。

【聚焦】

业主接受物业服务,缴纳物业费是一种义务,但截止到2007年3月,北京共有取得资质的物业管理企业2600多家,管理的项目3000多个,小区物业费欠交率平均在20%左右。为何有这么多的业主不缴纳物业费呢?物业滞纳金的规定是霸王条款呢,还是真的在保护业主权益呢?

   一、物业服务与业主缴费现状

一方面,物业长期侵犯业主权益现象非常普遍。有的开发公司将大笔维修基金放在下属的物业公司账户上,脱离了政府部门的监管———维修资金被挪作他用的情况已出现过。大部分物业公司对物业服务收费的收支情况及维修基金的支出情况没有进行公示,侵犯了业主的知情权和监管权。有的物业公司擅自变更、占用小区绿地和停车位。根据《物权法》,建筑区划内的绿地和停车位归业主共有,可物业公司偏偏要违法侵占。如遇业主**,就尽量蒙混过关,有的甚至采取暴力手段殴打业主,引发血案。有的物业公司千方百计阻挠业委会行使权力,或者在业委会和业主之间制造矛盾,使业委会处于涣散无力的状态。根据新的《物权法》,物业管理公司早该更名物业服务公司了,但很多物业公司至今不肯更换招牌,服务质量更是让人气愤。

另一方面,业主不交或迟延缴纳物业费已经成为普遍现象。在不交费的业主中,不排除有成心赖账的人,但更多的还是遭到物业侵权的人,希望通过经济制裁施加压力,督促物业停止侵权,改善服务。对于物业的这些违法行为,有的业主不熟悉相关规定,说不清楚究竟哪里不对劲;有的业主早已觉醒,也曾据理力争,但限于力量分散、时间有限、对手狡猾、法律模糊等因素,也难于对物业公司形成有效制约。近年来,随着立法进程的加快、业主维权意识的提升,新小区里物业的侵权行为在逐步减少,但旧小区里的物业却仍保持着巨大的侵权惯性,业主们早已失去了正面反抗的信心和渠道,他们唯一能表示不满的做法就是不交物业费。

二、欠费一概交滞纳金对业主不公平

北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌指出,业主交物业费是义务,但欠费也是有很多种原因的,笼统交滞纳金对业主来说不太合适,要分具体情况。邱宝昌律师认为,增加这个条款的初衷,可能是物业遭遇收费难。但是物业收费难,应该从提高自身的服务水平找原因,把滞纳金写入合同,只会让业主选择不签,导致合同的普及率下降。物业不能提供承诺的、与业主支付的物业相称的满意服务,造成业主的生活品质下降,将要如何赔偿呢?合同里没有。只是单方面规定,业主逾期不交物业费就违约,还要承担滞纳金,加大了业主的义务,是霸王条款。政府出台的格式条款更应该是秉承法律精神的、公平的条款。邱宝昌认为,这个条款应该删掉。

缴纳物业费是业主的义务没错,但是提供令业主满意的物业服务同样是物业的义务。交物业费滞纳金约束了业主,那物业致使业主生活品质下降的责任,该如何约束?如果提供的是不完全合格的服务,却要业主交100%的服务费用,对业主来说是不公平的。

笔者认为对欠交物业费的情况应区分对待:一是业主恶意欠费,交滞纳金不容置疑;二是对于长期遭遇物业恶劣服务的业主,其“维权性欠费”在有证据证明的情况下,不但不用交滞纳金,反而可以要求减少物业费。

 

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